Le procedure di dichiarazione degli immobili nella dichiarazione dei redditi rappresentano un aspetto importante da tenere in considerazione. Non basta infatti dichiarare solamente l’abitazione principale, ma è necessario anche dichiarare eventuali proprietà date in affitto, in comodato d’uso o sublocazione. In questo articolo, forniremo tutte le informazioni riguardo ai moduli da compilare e spiegheremo come effettuare correttamente la dichiarazione.

Procedura di dichiarazione degli immobili nel modello 730. Cosa dichiarare e quali sono i soggetti obbligati alla dichiarazione degli immobili nel 730.

Per dichiarare gli immobili, è necessario utilizzare il quadro B del modello 730, denominato “Redditi dei fabbricati”. Questo modulo deve essere compilato dai seguenti soggetti:

• Proprietari di fabbricati iscritti o da iscrivere nel Catasto, includendo quelli con attribuzione di rendita catastale.
• Possessori di immobili che non possono essere considerati rurali.
• Titolari dell’usufrutto o di altri diritti reali sul fabbricato, come il diritto d’uso o d’abitazione che spetta al coniuge superstite.
• Soci di società semplici e di società equiparate che generano reddito da fabbricati.

Dichiarazione dell’abitazione principale nel 730.

Per l’Agenzia delle Entrate, l’abitazione principale corrisponde all’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente e hanno la residenza. Anche chi si è trasferito in modo permanente in un istituto di ricovero o sanitario può considerare la propria abitazione principale, a condizione che l’immobile non venga dato in affitto. Non è necessario aver usufruito dei benefici fiscali per la prima casa per considerare un immobile come abitazione principale.

Il trattamento fiscale dell’abitazione principale è agevolato e consente una detrazione dal reddito complessivo pari al reddito prodotto dall’abitazione e dalle sue pertinenze. Tuttavia, questa detrazione spetta solo per un’unità immobiliare. Se si possiedono due case, ad esempio una utilizzata come abitazione principale e l’altra utilizzata da un familiare, la detrazione si applica solo all’immobile utilizzato come abitazione principale. Nel caso di ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, la detrazione spetta comunque a condizione che l’immobile non venga affittato.

Le abitazioni principali classificate come A1, A8 o A9 e considerate di lusso sono soggette al pagamento dell’IMU. Pertanto, oltre all’Irpef, sono dovute anche le relative addizionali (si ricorda di indicare il codice 2 nella colonna 12 quando si compila il quadro B). Allo stesso modo, se si possiede un altro immobile non affittato nello stesso comune in cui si ha l’abitazione principale, si pagheranno Irpef e addizionali sul 50% del valore immobiliare di quest’ultimo. In questo caso, si indica il codice 3 nella colonna 12.

Pertinenze dell’abitazione principale

Il Fisco considera pertinenze gli immobili destinati e utilizzati in modo durevole a servizio dell’abitazione principale, anche se non appartengono al medesimo fabbricato. Ad esempio, se il box auto non si trova nello stesso condominio dell’abitazione, ma è sufficientemente vicino da essere considerato pertinenziale, rientrerà in questa categoria. Le pertinenze dell’abitazione principale seguono lo stesso trattamento fiscale. Se si possiedono due pertinenze con la stessa classe catastale (ad esempio, due box con classe C6), per l’IMU una di esse sarà considerata come seconda casa e sarà soggetta a tassazione. Tuttavia, nel modulo 730, entrambe le pertinenze devono essere indicate con il codice 5 nella colonna 2, mentre per la seconda pertinenza si dovrà indicare il codice 2 nella colonna 12.

Comodato d’uso gratuito a un familiare

In generale, gli immobili concessi in comodato devono essere dichiarati dal proprietario e non dal comodatario. Il contratto di comodato d’uso gratuito per un immobile non è necessariamente redatto per iscritto, ma può anche essere un accordo verbale (se viene redatto per iscritto, è necessario registrarne il contratto). Quando il comodatario trasferisce la residenza nell’immobile, si considera costituito formalmente il comodato d’uso gratuito. A partire dalla data di variazione di residenza, il proprietario può dichiarare l’immobile come concesso in uso gratuito a un familiare. Ai fini Ai fini dell’Irpef, nel quadro B del modello 730, è necessario indicare il codice “10” nella colonna 2 per segnalare il comodato d’uso gratuito a un familiare. È importante tenere presente che se l’immobile si trova nello stesso comune in cui si ha la propria abitazione principale, si pagherà l’Irpef e le relative addizionali sul 50% del valore dell’immobile. In questo caso, si indica il codice “3” nella colonna 12.

Dichiarazione degli immobili dati in affitto

Se si ha affittato un immobile, il canone di locazione da dichiarare è quello stabilito dal contratto, al quale vanno sottratte le spese condominiali, luce, acqua, gas e altre spese (solo se incluse nel canone). Il canone deve essere calcolato in base ai giorni di possesso, indicati nella colonna 3. Nel caso di comproprietà, il canone di locazione va indicato per intero, indipendentemente dalla quota di possesso.

Nel caso in cui il contratto di locazione si riferisca anche alle pertinenze dell’abitazione (come box auto, posti auto, cantine, ecc.), è necessario indicare nella colonna 6, per ciascuna unità immobiliare, la quota corrispondente del canone di affitto.

La cedolare secca per gli affitti

Il regime della “cedolare secca” prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo, al quale si applica un’aliquota del 21%.

È prevista un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato, stipulati sulla base di accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, e che riguardano abitazioni situate nei Comuni con carenze abitative. Questi contratti devono essere indicati con il codice “8” o “12” nella colonna 2 del quadro B.

La scelta del regime della cedolare secca si effettua al momento della registrazione del contratto. È possibile optare per tale regime solo per i contratti di durata inferiore a 30 giorni totali all’anno, che non richiedono obbligatoriamente la registrazione. Indipendentemente dal momento in cui viene effettuata la scelta della cedolare secca, sarà necessario indicare l’immobile nel quadro B barrando la colonna 11.

I redditi derivanti dalla sublocazione

I redditi percepiti dalla sublocazione di un immobile sono considerati “redditi diversi” ai fini fiscali e devono essere dichiarati nel quadro D, rigo D4, indicando il codice “3” nella colonna 3. Nel caso di sublocazione con durata inferiore a 30 giorni, o di immobili ricevuti in comodato, si indica il codice “10” nella colonna 3.

Immobili da non dichiarare

Alcuni tipi di immobili non generano reddito da fabbricati e, pertanto, non devono essere dichiarati. Questi includono:

• Le costruzioni rurali utilizzate come abitazione, appartenenti al possessore o all’affittuario dei terreni e effettivamente destinate a scopi agricoli. In questo caso, il reddito è già incluso nel reddito del terreno. Le unità immobiliari che non soddisfano i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta se non è ancora stata assegnata una rendita catastale definitiva. Tuttavia, sono considerate produttive di reddito le unità immobiliari classificate come A/1 e A/8 e quelle di lusso.
• Le costruzioni utilizzate per l’esercizio di attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli e alla custodia di macchine, attrezzi e scorte necessarie per la coltivazione.
• I fabbricati rurali destinati all’agriturismo.
• Gli immobili concessi con licenze, concessioni o autorizzazioni per lavori di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, ma non utilizzati durante tale periodo.
• Gli immobili completamente adibiti a musei, biblioteche, archivi, cinematoteche ed emeroteche aperti al pubblico, quando il proprietario non trae reddito dall’uso dell’immobile. In questo caso, è necessario inviare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dall’inizio dell’uso dell’immobile.
• Le unità immobiliari destinate in via esclusiva all’esercizio del culto, i monasteri di clausura se non sono locati, e le relative pertinenze.
• Gli immobili rurali che, al 7 maggio 2004, non erano abitabili ma che, dopo un intervento di ristrutturazione, diventano abitabili e vengono affittati dall’imprenditore agricolo secondo determinate condizioni.

È importante tenere presente che questa è una guida generale e che possono esserci specificità e eccezioni a seconda delle normative fiscali del paese in cui ci si trova. Si consiglia di consultare sempre un professionista fiscale o fare riferimento alle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per informazioni specifiche sulla dichiarazione dei redditi e degli immobili.